Usufruitier ou nu-propriétaire : qui paie le ravalement de façade

En démembrement de propriété, la règle par défaut tient en une phrase : l'usufruitier paie les réparations d'entretien, le nu-propriétaire paie les grosses réparations. Le code civil pose ce partage à ses articles 605 et 606. Appliqué à une façade, cela donne un premier tri simple. Un ravalement d'entretien — nettoyage, traitement, reprises ponctuelles, remise en peinture, renouvellement d'une finition sur un support encore sain — relève de l'usufruitier, celui qui occupe le bien ou qui en perçoit les loyers. Une intervention qui touche le gros mur lui-même — reprise de maçonnerie, réfection complète d'un mur dégradé, traitement d'un désordre structurel — est une grosse réparation, et elle revient au nu-propriétaire.

Deux réserves avant d'aller plus loin, parce qu'elles décident presque tous les cas réels. D'abord, ce partage n'est pas d'ordre public : l'acte qui a créé l'usufruit — donation, testament, convention, acte de vente en nue-propriété — a pu prévoir autre chose, et c'est lui qui prime. Il faut donc le relire avant de discuter. Ensuite, un devis de ravalement contient presque toujours des lignes des deux catégories : l'échafaudage sert aux unes comme aux autres, le piquage d'un enduit décollé n'est pas la même chose que la réfection d'un mur, et la finition n'est pas la réparation. La question n'est donc pas « qui paie le ravalement », mais « comment se répartissent les lignes de ce devis-là ».

Le partage posé par le code civil

L'usufruit donne le droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits, à charge d'en conserver la substance. Le nu-propriétaire, lui, garde la propriété du bien mais n'en a pas la jouissance. Ce partage des droits commande le partage des charges : celui qui profite du bien assume ce que l'usage exige, celui qui garde le bien assume ce qui touche à sa conservation profonde.

L'article 605 énonce que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien, et que les grosses réparations restent à la charge du propriétaire. Il ajoute une exception qui compte beaucoup en façade : si les grosses réparations ont été rendues nécessaires par le défaut d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, l'usufruitier en répond aussi. L'article 606 énumère les grosses réparations et referme la liste en précisant que toutes les autres réparations sont d'entretien.

« Réparations d'entretien » : ce que le mot recouvre vraiment

L'entretien n'est pas défini par une liste, mais par soustraction : tout ce qui n'entre pas dans la liste des grosses réparations en relève. En pratique, on y range les travaux d'usage, ceux qui reviennent périodiquement et que l'occupation normale du bien rend nécessaires. Sur une façade, cela couvre le lessivage, le démoussage, le traitement d'un support encrassé, la reprise d'une microfissuration de finition, le rebouchage de quelques épaufrures, la réfection d'une peinture, le renouvellement d'un revêtement d'usure arrivé en fin de vie.

Le critère utile est celui de la périodicité et de la nature du travail. Une façade a besoin d'être entretenue à intervalles réguliers, et cet entretien est le prix normal de la jouissance. C'est la même logique que celle qui répartit les charges entre un propriétaire et son locataire, développée dans notre article sur locataire ou bailleur : qui paie quoi lors d'un ravalement — la logique est parente, mais les textes ne sont pas les mêmes et les frontières ne tombent pas au même endroit.

La liste des grosses réparations, et le fait qu'elle soit courte

L'article 606 vise les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues, des murs de soutènement et de clôture en entier. Deux mots de cette liste méritent d'être lus lentement.

• « Gros murs » : ce sont les murs porteurs, ceux qui participent à la structure. Le mur de façade en fait partie. Mais c'est le mur, pas son habillage : un enduit n'est pas un gros mur, c'est ce qui protège le gros mur.
• « En entier » : la formule revient plusieurs fois. Elle marque que la grosse réparation est une opération de fond, pas une reprise partielle. Réparer trois mètres carrés de maçonnerie n'est pas la même opération que refaire un mur.

De cette lecture découle l'approche que les juridictions retiennent lorsqu'elles doivent trancher : sont des grosses réparations celles qui, par leur ampleur et leur objet, intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et qui présentent un caractère exceptionnel. Sont d'entretien celles qui relèvent de la maintenance courante, même lorsqu'elles coûtent cher. Le montant n'est pas le critère : un ravalement d'entretien sur une grande maison peut coûter davantage qu'une reprise de maçonnerie localisée, sans changer de catégorie pour autant.

Où tombe un ravalement dans ce partage

Le mot « ravalement » ne dit rien de la nature des travaux. Il désigne une opération sur la façade, qui peut être un simple rafraîchissement comme une remise en état lourde. C'est le contenu du devis qui décide, pas l'intitulé de l'opération.

Trois configurations se rencontrent, et elles ne se répartissent pas de la même façon.

• La façade est saine, l'aspect est fatigué. Nettoyage, traitement, reprises ponctuelles, finition neuve. Entretien : usufruitier.
• La façade présente des désordres localisés. Un enduit sonne creux sur une partie, quelques fissures de retrait, un soubassement humide. On pique, on répare, on refait la finition. Le plus souvent de l'entretien encore, avec une frontière qui devient discutable si la reprise touche la maçonnerie elle-même.
• Le mur est atteint. Maçonnerie qui se délite, appuis descellés, désordre qui progresse, reprise structurelle nécessaire avant tout habillage. Là, les lignes qui traitent le mur sont des grosses réparations : nu-propriétaire.

Le cas le plus fréquent est le deuxième, et c'est aussi le plus conflictuel, parce qu'il permet à chacun de lire le devis dans son sens.

Le devis mixte : le découper ligne par ligne

La bonne méthode consiste à ne jamais raisonner sur un total. On reprend le devis poste par poste et on classe. Trois familles apparaissent.

• Les postes de mise en œuvre communs : installation de chantier, échafaudage, protections, nettoyage de fin, évacuation des déchets. Ils servent à l'ensemble des travaux. Ils se répartissent au prorata des travaux qu'ils permettent, ce qui suppose d'avoir d'abord classé le reste.
• Les postes d'entretien : préparation du support, lavage, traitement, égrenage, fixateur, enduit de finition, peinture, reprises d'aspect.
• Les postes de réparation de fond : reprise de maçonnerie, dépose et reconstruction d'un élément porteur, traitement d'un désordre structurel, reprise complète d'un mur.

Pour que ce découpage soit possible, il faut un devis qui le permette. Un devis global au forfait, sans détail des ouvrages, rend la répartition impossible et transforme la discussion en bras de fer. Demander à l'entreprise un devis détaillé, avec les quantités et les postes séparés, est donc la première précaution en démembrement — c'est le même réflexe que celui décrit dans la lecture ligne à ligne d'un devis de façade.

Une précision : l'entreprise n'a pas à arbitrer le partage. Ce n'est pas son rôle, et elle n'a pas qualité pour qualifier juridiquement ses propres postes. On lui demande de décrire précisément ce qu'elle fait et pourquoi ; la qualification en entretien ou en grosse réparation appartient aux parties, et au juge en cas de désaccord.

Ce que l'acte a pu prévoir autrement

Les articles 605 et 606 s'appliquent à défaut de stipulation contraire. Autrement dit, l'acte qui a organisé le démembrement peut déplacer la charge, et il le fait souvent.

Trois montages courants méritent une lecture attentive.

• La donation avec réserve d'usufruit. Les parents donnent la nue-propriété et gardent l'usufruit. L'acte prévoit fréquemment que le donateur usufruitier conserve à sa charge l'ensemble des réparations, grosses comprises. La clause est valable, et elle renverse complètement le résultat par défaut.
• La vente en nue-propriété. Le vendeur conserve un usufruit, souvent temporaire. La répartition des travaux est en général détaillée dans l'acte, parfois avec une clause sur les travaux imposés par l'autorité publique.
• L'usufruit légal du conjoint survivant. Il n'y a pas d'acte de constitution qui organise les charges, sauf donation entre époux ou testament qui l'aménage. Le régime légal s'applique alors dans sa forme brute.

Il faut donc commencer par sortir l'acte notarié et le lire jusqu'au bout, y compris les clauses de style en fin de document. Le notaire qui l'a reçu peut en délivrer une copie et l'expliquer. Ce document tranche avant toute discussion sur la nature des travaux.

Qui décide, qui signe, qui commande

Le partage des charges ne dit pas qui pilote le chantier. Ce sont deux questions distinctes, et les confondre crée des chantiers commandés par quelqu'un qui ne devait pas les payer.

Celui qui signe le devis devient maître d'ouvrage : c'est lui le client de l'entreprise, lui qui est engagé au paiement, lui qui suit le chantier et prononce la réception. Cette qualité emporte des obligations concrètes, détaillées dans notre article sur le maître d'ouvrage, c'est vous : ce que cela implique vraiment. L'entreprise, elle, ne connaît que son cocontractant : elle réclamera son paiement à celui qui a signé, quelle que soit la répartition interne convenue par ailleurs.

L'usufruitier peut engager seul les travaux d'entretien : ils relèvent de sa charge et de sa jouissance. En revanche, dès que l'opération touche à la substance du bien ou en modifie l'aspect de façon durable — changement de nature de revêtement, isolation par l'extérieur qui modifie l'épaisseur et l'aspect des murs, changement de teinte, suppression de modénatures — l'accord du nu-propriétaire devient nécessaire, parce que l'usufruitier doit conserver la substance de la chose et ne peut pas la transformer à sa guise. Symétriquement, le nu-propriétaire ne peut pas engager des travaux qui priveraient l'usufruitier de sa jouissance sans son accord.

La solution praticable, dans la quasi-totalité des cas, est la signature conjointe du devis, accompagnée d'un écrit séparé entre usufruitier et nu-propriétaire qui fixe la répartition du paiement poste par poste. L'entreprise a un interlocuteur clair ; les parties ont une répartition écrite avant que le premier échafaudage ne monte.

La déclaration préalable et la qualité du demandeur

Lorsque le ravalement est soumis à déclaration préalable — ce qui dépend de la commune et de la situation du bien, et se vérifie au service urbanisme de la mairie avant tout — le formulaire demande au déclarant d'attester qu'il a qualité pour déposer la demande. Un usufruitier dispose d'un droit réel sur le bien et n'est pas un simple occupant, mais faire signer la demande par l'usufruitier et le nu-propriétaire ensemble évite toute discussion ultérieure sur la validité du dossier. Les cas où l'autorisation est exigée et le contenu du dossier sont détaillés dans notre article sur la déclaration préalable pour ravaler : quand elle est obligatoire.

Quand l'autre ne veut pas : le blocage et ses issues

C'est la situation la plus fréquente en pratique. L'usufruitier occupe une maison dont la façade se dégrade, il a de faibles revenus et refuse de payer. Le nu-propriétaire, qui n'habite pas le bien, ne voit pas pourquoi il financerait des travaux dont il ne profitera pas avant longtemps.

Le point dur est le suivant : le nu-propriétaire ne peut pas être contraint d'exécuter les grosses réparations. Il en supporte la charge s'il les fait, mais l'usufruitier ne dispose pas d'un moyen simple de l'y obliger. Le déséquilibre est réel et il est ancien.

Dans l'autre sens, la situation est différente. L'usufruitier est tenu de l'entretien, et le nu-propriétaire dispose de leviers si le bien dépérit faute d'entretien : il peut agir pour faire constater le manquement et, dans les cas graves de dégradations ou de dépérissement par défaut d'entretien, demander en justice la déchéance de l'usufruit. C'est une procédure lourde et rare, mais son existence pèse dans une négociation. Surtout, l'exception de l'article 605 joue : si le mur est atteint parce que l'usufruitier a laissé la façade sans entretien pendant des années, la grosse réparation qui en résulte lui incombe aussi.

L'usufruitier qui avance les fonds : ce qu'il faut écrire avant

Il arrive que l'usufruitier finance des travaux qui n'étaient pas à sa charge, simplement pour que le chantier se fasse. C'est possible, mais cela se prépare, parce que le principe est défavorable à celui qui paie : à la fin de l'usufruit, l'usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il a apportées au bien, même si la valeur de celui-ci en a augmenté.

Autrement dit, payer sans écrit revient souvent à faire une libéralité au nu-propriétaire. Pour éviter cela, l'avance se documente avant les travaux :

• un écrit signé des deux parties, qui identifie les postes du devis relevant des grosses réparations, le montant avancé, et le fait qu'il s'agit d'une avance et non d'une prise en charge définitive ;
• les modalités de remboursement : à l'extinction de l'usufruit, à la vente du bien, ou par échéances ;
• la conservation des devis, factures acquittées et preuves de paiement, en original ;
• l'avis d'un notaire lorsque les montants sont significatifs, parce que la qualification de l'opération a des conséquences fiscales et successorales entre parents et enfants.

La même précaution vaut lorsqu'un enfant nu-propriétaire finance des travaux sur la maison où vit son parent usufruitier — un cas voisin de celui traité dans notre article sur aider un parent âgé à mener son ravalement sans être propriétaire.

Quand aucune issue amiable n'apparaît, il reste les sorties de fond : la vente du bien, qui suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire ; la conversion de l'usufruit en rente ou en capital, lorsque les conditions en sont réunies ; ou le rachat de l'un par l'autre. Ces solutions se traitent chez un notaire, pas sur un devis de façade.

Ce qui se passe à l'extinction de l'usufruit

L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, ou au terme prévu s'il était temporaire. Le nu-propriétaire redevient plein propriétaire, sans nouvelle formalité de transfert. Trois conséquences pratiques pour une façade.

La première tient aux garanties. Elles sont attachées à l'ouvrage et suivent le bien : le propriétaire qui recouvre la pleine propriété bénéficie du reliquat des garanties souscrites lors du ravalement, à condition que le dossier existe. Cela suppose que les pièces aient été conservées et transmises : devis, factures, procès-verbal de réception, attestations d'assurance de l'entreprise, fiches techniques des produits. Le dossier de réception se conserve donc au-delà de l'usufruit, et se remet au propriétaire qui recouvre la pleine propriété.

La deuxième tient à l'état du bien. L'usufruitier restitue le bien dans l'état où il doit se trouver après un usage normal et un entretien régulier. C'est pourquoi l'inventaire ou l'état descriptif dressé à l'ouverture de l'usufruit a autant d'importance : sans lui, personne ne peut dire si les fissures étaient là avant, et la discussion sur la responsabilité de la dégradation n'a plus de base.

La troisième est celle qu'on vient de voir : l'absence d'indemnité pour les améliorations. Un usufruitier qui a fait ravaler à ses frais un mur qui ne relevait pas de sa charge, sans convention écrite, laisse cette valeur au bien.

Les situations voisines qu'on confond

Plusieurs configurations ressemblent au démembrement sans obéir aux mêmes règles. Les confondre conduit à appliquer le mauvais texte.

• L'indivision. Plusieurs personnes sont pleinement propriétaires ensemble, sans démembrement. Les règles de décision et de contribution sont différentes, et se trouvent dans notre article sur le ravalement en indivision : qui décide, qui paie, qui signe. Les deux se combinent parfois : plusieurs enfants nus-propriétaires en indivision face à un parent usufruitier.
• L'usufruit de parts de société. Lorsque le bien appartient à une SCI et que ce sont les parts qui sont démembrées, le propriétaire de l'immeuble est la société. C'est elle qui décide des travaux et les paie, selon ses statuts et les décisions de ses associés. Les articles 605 et 606 ne s'appliquent pas directement à la façade.
• Le bien loué. Si le logement démembré est loué, trois personnes interviennent : le locataire, l'usufruitier qui a la qualité de bailleur et perçoit les loyers, et le nu-propriétaire. La répartition bailleur–locataire obéit à ses propres règles, et la répartition usufruitier–nu-propriétaire aux articles 605 et 606. Le ravalement de façade n'est pas une charge récupérable sur le locataire.
• Le droit d'usage et d'habitation. Il est plus étroit que l'usufruit et n'autorise pas à louer. Les charges de son titulaire sont proportionnées à ce qu'il occupe.
• La copropriété. Si le bien démembré est un lot de copropriété, c'est le syndicat qui décide et fait exécuter le ravalement des parties communes. La question devient : qui, de l'usufruitier ou du nu-propriétaire, supporte l'appel de fonds correspondant, et qui vote. La logique 605/606 s'applique alors à la répartition interne de la charge appelée.

Le prix : ce qui le construit, et comment obtenir un chiffre pour son cas

Aucune fourchette ne peut être donnée ici, parce qu'un prix de ravalement dépend de paramètres qui ne se devinent pas à distance. Ce qui peut être dit, c'est ce qui compose le prix et ce qui doit figurer au devis pour qu'il soit répartissable entre usufruitier et nu-propriétaire.

Les postes qui construisent le montant sont les suivants : la surface développée réellement traitée, déduction faite des ouvertures ou non selon la méthode de métré retenue ; l'accès et l'échafaudage, qui dépendent de la hauteur, de la configuration, de la mitoyenneté et de l'emprise disponible ; l'état du support, qui commande le travail de préparation, poste le plus variable de tous ; la nature du système de revêtement retenu ; les travaux annexes déclenchés par l'échafaudage, comme la zinguerie ou les menuiseries ; les frais d'occupation du domaine public le cas échéant ; et la part d'aléa que l'entreprise assume ou qu'elle a réservée.

Pour obtenir un chiffre réel, la marche à suivre est celle de tout ravalement, avec deux exigences supplémentaires propres au démembrement :

• faire venir plusieurs entreprises sur place, sur la base d'un même descriptif, pour obtenir des devis comparables ;
• exiger un devis détaillé, avec quantités, surfaces, et postes séparés — un forfait global sans décomposition est inexploitable pour répartir la charge ;
• demander que la reprise du support et la finition soient chiffrées séparément, parce que c'est exactement là que passe la frontière entre entretien et grosse réparation ;
• faire préciser les lignes conditionnelles : ce qui se découvre au piquage se traite en général en prix unitaire, et la ligne doit exister au devis même si sa quantité est inconnue ;
• classer chaque ligne, à deux, avant signature, et acter cette répartition par écrit.

Une remarque sur la fiscalité, qui vient toujours dans la discussion : le traitement des travaux dépend de la situation du bien et de la qualité de celui qui paie, et il ne se déduit pas de la seule répartition civile. C'est un point à vérifier auprès d'un notaire ou du service des impôts avant d'arbitrer qui paie quoi, surtout lorsque le bien est loué.

Questions fréquentes

Le ravalement est-il une grosse réparation ou de l'entretien ?

Ni l'un ni l'autre par principe : cela dépend de ce que contient le chantier. Un ravalement de remise en aspect sur un support sain est de l'entretien, à la charge de l'usufruitier. Une réfection qui répare le gros mur lui-même est une grosse réparation, à la charge du nu-propriétaire. Un devis qui mélange les deux se répartit poste par poste. Le montant total n'est jamais le critère.

Le nu-propriétaire peut-il être obligé de payer le ravalement ?

Il supporte la charge des grosses réparations, mais il ne peut pas être contraint de les exécuter. Un usufruitier qui se heurte à un refus n'a donc pas de moyen simple de forcer les travaux. Les issues sont conventionnelles : partage négocié, avance remboursable documentée par écrit, ou sortie du démembrement. Si l'acte de donation ou de vente a prévu une clause de répartition, c'est elle qui s'applique et elle peut changer la réponse.

L'usufruitier peut-il décider seul de faire ravaler ?

Pour de l'entretien, oui : c'est sa charge et sa jouissance. Il signe le devis, il paie, il suit le chantier. En revanche, dès que l'opération modifie l'aspect ou la substance du bien — changement de système de revêtement, isolation par l'extérieur, changement de teinte, modification des reliefs — l'accord du nu-propriétaire est nécessaire, parce que l'usufruitier doit conserver la substance de la chose.

Que se passe-t-il si l'usufruitier a laissé la façade se dégrader ?

L'exception de l'article 605 s'applique. Si les grosses réparations sont devenues nécessaires à cause d'un défaut d'entretien survenu depuis l'ouverture de l'usufruit, l'usufruitier en est tenu également. Encore faut-il pouvoir le démontrer, ce qui suppose un état du bien établi au départ, et des traces datées de la dégradation. C'est la raison d'être de l'inventaire dressé à l'ouverture de l'usufruit.

Faut-il que les deux signent le devis ?

Ce n'est pas une obligation légale dans tous les cas, mais c'est la solution qui évite le plus de difficultés. L'entreprise a un interlocuteur clair, les autorisations d'urbanisme ne prêtent pas à contestation, et la répartition de la charge est actée avant le chantier plutôt qu'après la facture. Un écrit séparé entre usufruitier et nu-propriétaire, listant les postes et leur imputation, complète utilement la signature commune.