Faut-il tout faire d'un coup ou phaser les travaux ?

Un ravalement complet représente un budget conséquent. Quand il ne passe pas d'un coup, phaser est possible — mais l'ordre compte.

L'ordre des priorités

1. Ce qui laisse entrer l'eau. Fissures traversantes, joints vidés, points singuliers défaillants, zinguerie percée. Chaque hiver d'attente aggrave le support et augmente le coût final.

2. Ce qui menace le support. Bétons dont les aciers travaillent, enduits décollés sur de grandes surfaces, humidité active en pied de mur.

3. Ce qui est exposé. La façade ouest ou sud-ouest, battue par les pluies dominantes, se dégrade plus vite que les autres.

4. Ce qui se voit. La façade sur rue, l'aspect général, la teinte. C'est légitime, mais cela vient après.

Ce que phaser coûte en plus

Le poste échafaudage est le vrai surcoût : le remonter deux fois coûte nettement plus que de le monter une fois. Sur une maison où toutes les façades sont accessibles au même échafaudage, phaser est peu rentable.

En revanche, sur une maison où chaque façade demande de toute façon un montage distinct, le surcoût du phasage est faible.

Le phasage qui a du sens

Traiter d'abord la façade exposée et les points d'entrée d'eau, puis les autres façades un ou deux ans plus tard. On protège le bâti sans immobiliser tout le budget.

Le phasage qui n'en a pas

Faire la façade sur rue en premier parce qu'elle se voit, en laissant une façade ouest qui prend l'eau. C'est le choix le plus fréquent et le plus coûteux à terme.

La question à poser

« Si je ne fais qu'une chose cette année, laquelle ? » Un professionnel honnête a une réponse claire, argumentée par l'état du support et non par le montant.

Ce que l'exposition change au phasage

L'orientation à traiter en premier n'est pas la même partout. Sur le plateau du Neubourg ou à Normanville, sans écran végétal, c'est la façade ouest qui encaisse les pluies battantes et qui doit passer d'abord.

En fond de vallée à Louviers, à Acquigny ou à Pont-de-l'Arche, le problème est ailleurs : c'est la façade nord, qui ne sèche jamais, qui se dégrade le plus vite — et c'est elle qu'il faut traiter en priorité, même si elle donne sur le jardin et que personne ne la voit.

Les deux façons de phaser, et ce qu'elles ne coûtent pas pareil

On peut découper un ravalement de deux manières, et elles n'ont rien à voir.

Le phasage par façade consiste à traiter une élévation complète, puis les autres plus tard. Chaque phase est un chantier fini : le mur est protégé, l'aspect est cohérent sur cette face, la garantie court. C'est le phasage qui protège le bâti, et c'est celui qui coûte cher en échafaudage.

Le phasage par nature de travaux consiste à faire d'abord ce qui met hors d'eau — les fissures, les points singuliers, la zinguerie, les appuis — sur toute la maison, puis l'habillage complet plus tard. C'est le phasage qui protège le moins mal pour le moins cher, parce qu'il concentre la première dépense sur les points où l'eau entre. Mais il laisse la maison dans un état visuel intermédiaire, souvent hétérogène, ce qui est difficile à accepter longtemps.

Le choix entre les deux dépend d'une seule question : votre problème est-il concentré ou diffus ? S'il est concentré sur une élévation, phasez par façade. S'il est diffus, avec des désordres ponctuels partout, phasez par nature de travaux.

Ce qui doit être décidé avant la première phase

Phaser suppose de décider aujourd'hui des choses qui ne serviront que dans deux ou trois ans. C'est la difficulté principale, et c'est là que les phasages ratés se jouent.

• Le système complet. Le type d'enduit, sa famille, son épaisseur, sa finition. Un enduit minéral posé en phase 1 et un revêtement plastique posé en phase 2 ne vieilliront pas de la même façon, ne se saliront pas de la même façon, et se verront.
• La teinte, avec sa référence exacte. Marque, gamme, code. Notez-la, photographiez l'étiquette du seau, et conservez tout dans le dossier de la maison.
• Le métré complet de la maison, pas seulement de la phase engagée. Vous saurez ainsi, dès le départ, quel est l'ordre de grandeur du reste à faire.
• La déclaration préalable, quand elle est nécessaire, doit décrire l'ensemble du projet et pas seulement la première tranche. Une autorisation a une durée de validité, et un projet redéposé plusieurs années plus tard peut se voir appliquer des règles qui ont changé entre-temps.

Faites établir un devis global, phase par phase, plutôt qu'un devis par phase établi au fil de l'eau. Vous n'êtes pas obligé de tout commander ; vous êtes seulement en position de comparer.

Le raccord entre deux phases

C'est le point technique du phasage, et il se traite au moment de la première phase, pas de la seconde.

Où s'arrête-t-on ? Jamais au milieu d'un mur : sur un angle, sur un joint de dilatation, sur un décroché, sur une limite naturelle de l'architecture. Un arrêt en pleine surface laisse une ligne de reprise qui restera visible.

Comment protège-t-on l'arrêt ? Une tranche d'enduit laissée nue en attente est une entrée d'eau. Il faut prévoir un traitement d'arrêt provisoire, et il doit figurer au devis.

Que devient la teinte ? Un enduit vieillit. Deux ou trois ans après, la façade de la phase 1 n'aura plus exactement l'aspect d'une façade neuve. Sur des façades séparées par un angle, la différence est acceptable et souvent imperceptible. Sur une même élévation, elle se voit. C'est une raison supplémentaire de ne jamais couper une élévation en deux.

Quel lot de produit ? Les teintes se fabriquent par lots, et deux lots éloignés dans le temps peuvent différer légèrement. Le professionnel le sait et sait comment gérer ; encore faut-il qu'il soit prévenu que la seconde phase existe.

Ce qui protège en attendant

Entre deux phases, il existe des mesures conservatoires peu coûteuses qui évitent que la situation empire.

• Rétablir l'évacuation des eaux. Gouttières nettoyées, descentes raccordées, dauphins en pied de mur, rejet à distance du mur. C'est la mesure la plus efficace de toutes, et c'est aussi la moins chère.
• Traiter les fissures actives et les points d'entrée d'eau. Même provisoirement, même sans finition esthétique.
• Dégager le pied de mur. Terre remontée, massif planté contre la façade, dallage sans pente, bois stocké contre le mur : tout ce qui maintient l'humidité au contact se retire en une journée.
• Élaguer. Une branche qui frotte, un lierre qui s'accroche, une haie qui empêche la façade de sécher.
• Surveiller et photographier. Deux fois par an, les mêmes cadrages. C'est ainsi qu'on voit une fissure évoluer, et c'est ce qui vous dira si la phase 2 peut attendre encore un an ou non.

Ce que le phasage change aux garanties

Chaque phase est un chantier autonome : elle a sa réception, sa date, sa garantie de parfait achèvement d'un an et sa garantie décennale de dix ans, qui courent à partir de sa propre réception. Vous vous retrouverez donc, quelques années plus tard, avec des garanties qui expirent à des dates différentes.

Deux conséquences pratiques. D'abord, le dossier doit être tenu phase par phase : un procès-verbal, une facture, une attestation d'assurance par tranche. Ensuite, si vous changez d'entreprise entre deux phases, la responsabilité de chacune est limitée à ce qu'elle a fait — ce qui devient délicat exactement à l'endroit du raccord. C'est un argument solide pour garder la même entreprise sur l'ensemble, quand c'est possible.

Le cas où phaser n'a pas de sens

Il existe des situations où le phasage coûte davantage qu'il ne soulage.

Quand un seul échafaudage dessert tout. Sur un pavillon de plain-pied ou à un étage, dégagé sur ses quatre côtés, l'échafaudage se déplace autour de la maison dans un même mouvement. Le fractionner revient à payer deux installations complètes pour une seule maison.

Quand la maison est petite. Plus la surface est réduite, plus la part des frais fixes — installation, déplacement, protections, déchets — est importante dans le total. Le phasage double ces frais fixes sans réduire la matière.

Quand le désordre est généralisé. Un enduit en fin de vie sur l'ensemble de la maison n'attendra pas trois ans sur les façades non traitées ; on repousse la dépense en augmentant son montant final.

Quand une isolation par l'extérieur est envisagée. Là, phaser est franchement contre- productif : un ravalement fait aujourd'hui sera déposé demain. Si l'isolation est au programme dans un horizon de quelques années, mieux vaut se limiter aux mesures conservatoires et attendre.

Le cas où phaser a beaucoup de sens

À l'inverse, certaines configurations rendent le phasage presque naturel.

Les maisons de bourg mitoyennes de Conches-en-Ouche, de Pacy-sur-Eure, de Brionne ou des Andelys : la façade sur rue demande une occupation du domaine public et un échafaudage spécifique ; la façade sur cour ou sur jardin en demande un autre. Les deux chantiers sont déjà distincts, et les séparer dans le temps ne coûte presque rien de plus.

Les maisons avec une extension ou une véranda accolée, où l'implantation de l'échafaudage diffère radicalement d'une élévation à l'autre.

Les maisons à un pignon aveugle accessible depuis chez le voisin, où la question du tour d'échelle impose de toute façon un calendrier séparé.

Les longères de plateau, à Normanville, à Damville ou au Neubourg, dont le développement en longueur fait que l'échafaudage ne dessert jamais tout d'un coup.

Phaser en copropriété

En immeuble, le phasage existe aussi, mais il obéit à d'autres règles. Il est voté en assemblée générale, souvent sous la forme d'un programme pluriannuel, et il s'articule avec le fonds de travaux. Le découpage se fait généralement par élévation ou par cage.

Deux points de vigilance pour un copropriétaire. Le premier : le raccord et la teinte se décident au premier vote, pas au second, exactement comme pour une maison. Le second : l'échafaudage est le poste qui souffre le plus du fractionnement, et son coût doit être présenté séparément dans chaque tranche pour que l'assemblée compare ce qui est comparable.

Le diagnostic préalable : la dépense qui rend le phasage possible

Un phasage se décide sur des faits, et ces faits demandent un examen complet de la maison, pas seulement de la partie qu'on envisage de traiter en premier.

Cet examen doit couvrir les quatre élévations, le pied de mur sur tout le pourtour, les points singuliers, l'état de la zinguerie et des rives, et les abords — pente du terrain, évacuation des eaux, végétation. Il coûte un peu et il fait gagner beaucoup, parce que c'est lui, et lui seul, qui vous dira dans quel ordre engager les tranches.

Un point important : ce diagnostic doit être fait une fois, au départ, sur l'ensemble. Refaire un diagnostic partiel à chaque tranche revient à raisonner chaque fois sur une photographie tronquée, et c'est ainsi qu'on repousse trois années de suite la façade qui en avait le plus besoin.

Les trois questions qui tranchent

Quand vous hésitez, ces trois questions suffisent presque toujours.

Est-ce que l'eau entre quelque part ? Si oui, cette zone passe en premier, sans discussion, quelle que soit son orientation et quel que soit son intérêt visuel. Une entrée d'eau ne se stabilise jamais : elle s'aggrave à chaque hiver, et elle finit par transformer un problème d'enduit en problème de maçonnerie.

Est-ce que le support est menacé ? Un enduit décollé sur une grande surface expose le mur ; des aciers qui travaillent dans un béton font éclater ce béton ; une humidité active en pied de mur détruit progressivement le bas de la maçonnerie. Ces situations passent juste après.

Est-ce que ça peut attendre trois ans sans changer d'état ? Un faïençage superficiel, une teinte passée, un encrassement, des mousses sur une face nord : oui, cela peut attendre. Ce sont des désordres d'aspect, ils sont désagréables, et ils ne coûteront pas plus cher dans trois ans.

Le calendrier, et l'effet des saisons

Un phasage se prépare aussi dans le temps de l'année. Les entreprises de façade travaillent en saison, avec des périodes de forte demande où les plannings se remplissent et des périodes plus calmes en fin d'hiver. Engager une tranche en période creuse, avec plusieurs mois d'avance, place la discussion dans de meilleures conditions.

À l'inverse, il faut se méfier de la tranche décidée dans l'urgence, à l'automne, parce qu'une infiltration s'est déclarée. Elle sera exécutée dans une fenêtre météo étroite, à un moment où les conditions d'application sont les plus contraintes. La bonne date d'une première phase se décide au printemps précédent.

Deux situations types, reconstituées

Le pavillon de plateau. Une maison des années 1980, quatre façades, terrain dégagé, sur le plateau du Neubourg. La façade ouest est faïencée, décolorée, avec des décollements en partie haute ; les trois autres sont fatiguées mais saines. Le budget ne couvre pas l'ensemble. La bonne décision consiste ici à ne pas phaser par façade : l'échafaudage tourne autour de la maison sans difficulté, la fractionner ferait payer deux fois l'installation. Le bon phasage est par nature de travaux — traiter les entrées d'eau et les décollements sur l'ensemble maintenant, l'habillage complet plus tard.

La maison de bourg mitoyenne. Une maison ancienne à Conches-en-Ouche, façade sur rue et façade sur cour. La façade sur rue est sale mais son enduit tient ; la façade sur cour, exposée à l'ouest et jamais entretenue, présente des joints vidés et un pied de mur douteux. L'instinct pousse à commencer par la rue, parce que c'est elle que l'on montre. La bonne décision est l'inverse : la cour d'abord, avec le pied de mur et les entrées d'eau, la rue ensuite. Le surcoût de phasage est ici presque nul, puisque les deux faces demandent de toute façon deux installations distinctes — l'une avec autorisation d'occupation du domaine public, l'autre sans.

Ce qu'il faut se dire honnêtement

Le phasage n'est pas une stratégie technique : c'est une réponse à une contrainte de budget. Un ravalement complet coûte moins cher que la somme de ses tranches, et il donne un résultat plus homogène. Si vous phasez, c'est parce que vous devez, et c'est parfaitement légitime.

Ce qui ne l'est pas, c'est de phaser en commençant par le côté qui se voit. La façade sur rue attendra ; l'eau qui entre par le pignon ouest, non.

Ce qu'il faut écrire noir sur blanc

Un devis de première tranche devrait comporter trois mentions que l'on oublie presque toujours, et qui vous sauveront la mise deux ans plus tard : la référence complète du système et de la teinte, la description de l'arrêt de phase et de sa protection provisoire, et la liste, avec métré, de ce qui reste à faire dans les tranches suivantes.

Ces trois lignes ne coûtent rien à rédiger. Elles valent tout lorsque, deux ou trois ans après, il faut reprendre le fil avec un devis que personne ne se rappelle plus.

La règle en une phrase

Ordonnez les phases par ce qui se dégrade, pas par ce qui se remarque — et si vous hésitez entre deux élévations, choisissez celle qui prend la pluie et celle qui ne sèche jamais avant celle que voient les passants.

Le reste, c'est-à-dire l'aspect général, la teinte, l'impression que donne la maison depuis la rue, viendra à la tranche suivante. Il aura attendu deux ans sans rien coûter de plus, ce qu'aucune entrée d'eau n'aurait fait.